Louer un appartement à Paris, en tant que résidence principale, impose de choisir entre deux régimes juridiques distincts : la location vide et la location meublée.
Ce choix a des conséquences importantes, tant sur le plan juridique que fiscal. Voici un point complet, précis et à jour sur les principales différences à connaître avant de mettre un bien en location.
Deux régimes encadrés par la loi du 6 juillet 1989 Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi prévoit cependant des règles spécifiques selon le type de location.
Dans les deux cas, le contrat de bail doit être écrit, respecter un formalisme précis (mentions obligatoires, diagnostics techniques, notice d’information, etc.) et être conforme aux règles d’encadrement des loyers, notamment à Paris.
Durée du bail et stabilité du locataire
En location vide, la durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, ou six ans s’il s’agit d’une personne morale. Le contrat est reconduit tacitement à chaque échéance.
En location meublée, la durée minimale est d’un an, ou de neuf mois sans reconduction pour un locataire étudiant. Cela permet une rotation plus rapide des locataires, ce qui peut convenir à des biens de petite taille ou à une clientèle mobile.
Équipements requis dans le cadre d’une location meublée
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé au sens de la loi, il doit comporter un mobilier suffisant pour permettre une occupation normale. La liste des éléments obligatoires est définie par le décret du 31 juillet 2015.
Elle inclut notamment : une literie complète, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des rangements, des luminaires et du matériel d’entretien.
Cette exigence ne s’applique pas aux locations vides, où le locataire apporte l’intégralité de son mobilier.
Préavis et conditions de congé
En location vide, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue – comme Paris – ou pour certains motifs légaux (mutation, perte d’emploi, etc.).
Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, et uniquement pour l’un des trois motifs autorisés par la loi : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.
En location meublée, le préavis du locataire est de un mois, sans justification requise.
Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour donner congé, avec les mêmes restrictions de motifs.
Fiscalité applicable au bailleur
Les loyers issus d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le bailleur peut opter pour le régime micro-foncier, s’il perçoit moins de 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.).
Les loyers d’une location meublée sont, eux, imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC est applicable jusqu’à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 %.
Le régime réel, plus complexe, autorise la déduction des charges ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Depuis 2025, les amortissements pratiqués dans ce cadre sont partiellement réintégrés dans la plus-value taxable en cas de revente.
Revente et droit de préemption
Dans le cadre d’un bail vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de congé pour vente. Le congé doit alors comporter une offre de vente précise (prix et conditions), que le locataire peut accepter dans un délai de deux mois – ou quatre mois s’il sollicite un prêt. En cas de baisse de prix, une nouvelle offre doit être notifiée, relançant un nouveau délai.
Ce droit de préemption ne s’applique pas à la location meublée. Toutefois, le bailleur reste soumis aux mêmes règles de délai et de motifs pour délivrer congé. Par ailleurs, la loi Macron de 2015 a introduit une restriction supplémentaire : lorsqu’un bien loué est vendu occupé, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu’à l’issue du premier renouvellement du bail en cours au moment de l’acquisition, sauf s’il signe un nouveau contrat avec le locataire après l’achat.
Critères de décence et interdiction progressive des passoires thermiques
Quel que soit le type de location, le logement doit respecter les critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002.
À Paris, le Règlement Sanitaire Départemental impose en plus une surface minimale de 9 m², une hauteur sous plafond de 2,20 m, des sanitaires intérieurs, une ventilation naturelle et un éclairage suffisant.
Depuis la loi Climat et Résilience, des seuils de performance énergétique ont été introduits. Depuis janvier 2023, il est interdit de louer un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an. À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, suivis des logements F en 2028, puis E en 2034.
Conclusion : quel régime choisir ?
La location meublée offre une fiscalité souvent plus avantageuse à court terme et une plus grande souplesse, mais elle implique une gestion plus active et une rotation plus fréquente des occupants. Elle est particulièrement adaptée aux petites surfaces dans des secteurs très demandés, comme le village d’Auteuil.
La location vide, quant à elle, convient mieux aux biens familiaux ou à ceux destinés à être conservés sur le long terme. Elle offre davantage de stabilité et un droit de préemption en cas de vente.
Notre agence Fredélion Auteuil vous accompagne dans cette décision, en tenant compte de la nature de votre bien, de sa localisation et de vos objectifs patrimoniaux.
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