Louer un appartement à Paris : location vide ou meublée, quel régime choisir ?
Mettre un bien immobilier en location à Paris implique un choix stratégique entre la location vide et la location meublée. Ce choix impacte directement la rentabilité locative, la fiscalité et la gestion du bail. Découvrez les différences pour optimiser votre investissement locatif.
1. Cadre juridique : la loi du 6 juillet 1989
Que le logement soit meublé ou vide, s'il constitue la résidence principale du locataire, il est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette réglementation impose un bail écrit, incluant les diagnostics immobiliers, une notice d’information et le respect de l’encadrement des loyers en vigueur à Paris.
2. Durée du bail et stabilité locative
Location vide : bail de 3 ans minimum (renouvelable) pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale.
Location meublée : bail d’1 an minimum (ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction automatique). Ce format permet un turnover plus rapide des locataires.
3. Équipements obligatoires en location meublée
Un logement meublé doit contenir un équipement minimum, défini par le décret du 31 juillet 2015 :
Literie,
Plaques de cuisson, four ou micro-ondes,
Réfrigérateur,
Vaisselle et ustensiles,
Table, chaises, rangements,
Luminaires et matériel d’entretien.
En location vide, le locataire apporte son propre mobilier.
4. Préavis et conditions de congé
Location vide :
Préavis du locataire : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue comme Paris ou en cas de mutation, perte d’emploi, etc.).
Préavis du bailleur : 6 mois, uniquement à l’échéance du bail et pour reprise, vente ou motif légitime.
Location meublée :
Préavis du locataire : 1 mois, sans condition.
Préavis du bailleur : 3 mois, avec les mêmes restrictions que pour une location vide.
5. Fiscalité et rentabilité locative
Location vide : revenus fonciers
Micro-foncier : abattement de 30 % pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/an.
Régime réel : possibilité de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
Location meublée: Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Micro-BIC : abattement de 50 % (contre 30 % en location vide), jusqu’à 77 700 €/an de loyers.
Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier.
Attention : dès 2025, une partie des amortissements sera réintégrée dans la plus-value en cas de revente.
6. Revente et droit de préemption
Location vide : droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente (délai de réponse de 2 mois, 4 mois avec un prêt).
Location meublée : pas de droit de préemption.
Depuis la loi Macron (2015), un acheteur ne peut donner congé pour vente qu’après le premier renouvellement du bail, sauf accord avec le locataire.
7. Normes énergétiques et interdictions de location
Tout logement doit répondre aux critères de décence du décret du 30 janvier 2002 :
Surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m.
Sanitaires intérieurs, ventilation et éclairage adéquats.
La loi Climat et Résilience impose des restrictions croissantes :
Depuis 2023 : interdiction de location des biens consommant plus de 450 kWh/m²/an.
Dès 2025 : interdiction des logements classés G.
2028 : interdiction des logements classés F.
2034 : interdiction des logements classés E.
8. Quel régime choisir pour maximiser votre investissement ?
Location meublée : meilleure rentabilité nette, adaptée aux petites surfaces et aux quartiers recherchés comme le Village d’Auteuil, Passy ou le Marais.
Location vide : plus de stabilité locative, idéale pour les biens familiaux et les investissements patrimoniaux à long terme.
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