- Location nue : une réforme fiscale majeur à prévoir dès 2026

Une réforme fiscale majeure à prévoir dès 2026

Une profonde transformation s'annonce dans la fiscalité immobilière. Le 30 juin 2025, un rapport parlementaire ambitieux a été remis à la ministre du Logement, visant à rendre la location nue aussi fiscalement avantageuse que la location meublée. Ce "nouveau statut du bailleur privé" pourrait entrer en vigueur dès 2026, avec plusieurs mesures clés susceptibles de révolutionner l'investissement locatif.

Une fiscalité innovante pour relancer la location nue

Jusqu'à présent, seul le statut de la location meublée permettait de bénéficier de l'amortissement comptable, un avantage fiscal important réservé au régime réel des LMNP. La réforme proposée élargirait cette possibilité à la location nue tout en améliorant le régime micro foncier, afin de rééquilibrer les dispositifs fiscaux et dynamiser l'investissement locatif durable, notamment dans le 16e arrondissement de Paris.

Ces nouvelles mesures s'appliqueraient exclusivement aux biens achetés ou mis en location à partir du 1er décembre 2025.

Amortissement forfaitaire : un levier fiscal inédit pour les bailleurs au régime réel

Le cœur de la réforme serait la mise en place d'un amortissement fiscal forfaitaire annuel pour les logements loués en location nue longue durée. Cela permettrait aux propriétaires relevant du régime réel de déduire chaque année une part de la valeur de leur bien, en complément des charges classiques (intérêts, taxe foncière, travaux, assurances…).

Les taux envisagés :

    - 5 % par an pour un logement neuf

    - 4 % par an pour un logement ancien, à condition que les travaux réalisés représentent au moins 15 % de la valeur du bien

Cette mesure pourrait ainsi réduire significativement, voire annuler l'imposition sur les loyers pendant 20 ans, à l'instar du régime LMNP réel pour la location meublée.

Micro foncier : un abattement fiscal doublé

Le régime micro foncier serait également revalorisé avec un abattement porté à 50 % des revenus locatifs, dans la limite de 30 000 € par an (contre 15 000 € aujourd'hui). Les bailleurs dépassant ce seuil basculeraient automatiquement au régime réel.

Un avantage renforcé serait prévu pour les locations sociales, avec un abattement allant jusqu'à 65 % pour les loyers très sociaux, encourageant la location à prix modéré.

Bonus d'amortissement pour les loyers abordables

Pour favoriser la mixité sociale, une majoration de l'amortissement serait appliquée en fonction du type de loyer pratiqué :

    - Loyer intermédiaire : +0.5 point par an

    - Loyer social : +1 point par an

    - Loyer très social : +1.5 point par an

Ce dispositif valoriserait les propriétaires contribuant à un parc locatif accessible et équilibré.

Déficit foncier : un plafond largement rehaussé

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000€ par an, facilitant la réalisation de travaux de rénovation, notamment énergétiques. Ce soutien renforcerait l'attractivité des investissements lourds, notamment pour l'isolation ou la mise aux normes.

Exonération IFI et plus-value : de nouveaux allègements

Les logements loués sous ce nouveau statut pourraient être exclus de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), avantage non négligeable pour les investisseurs au patrimoine important.

Par ailleurs, l'exonération totale de la plus-value immobilière serait ramenée à 20 ans de détention, contre 22 ans actuellement, ce qui accélèrerait la sortie fiscale des propriétaires.

Où en est la réforme ?

Ce nouveau statut est encore à l'état de proposition et devra être intégré dans la loi de finances 2026. Dans un contexte budgétaire contraint, et rien ne garantit l'adoption définitive de toutes ces mesures.

Seules les acquisitions et locations mises en place à partir du 1er décembre 2025 seraient concernées, ce qui laisse aux investisseurs actuels une marge de manœuvre avant l'entrée en vigueur.

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