Qu’est-ce que la Loi Carrez et pourquoi est-elle importante ?
La Loi Carrez, introduite par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, vise à protéger les acheteurs de biens en copropriété en garantissant une évaluation précise de la superficie privative du bien. Cette législation impose l'indication de la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente d’un bien immobilier, afin d’éviter toute surévaluation.
Calcul de la surface Loi Carrez
Le calcul de la surface Loi Carrez concerne uniquement la surface au plancher des pièces et locaux clos et couverts, après déduction des éléments suivants :
- Murs
- Cloisons
- Marches et cages d’escalier
- Gaines techniques
- Embrasures des portes et fenêtres
Ainsi, par exemple, une chambre de bonne de moins de 8 m² ne sera pas prise en compte. Toutefois, les espaces clos et couverts de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond et d’au moins 8 m² sont inclus dans le calcul, comme les :
- Sous-sols (hors caves et parkings)
- Granges, greniers et combles (même non aménagés)
- Vérandas et remises
Il est important de noter que les caves et les emplacements de stationnement ne font pas partie du calcul de la superficie Loi Carrez.
Quand la Loi Carrez s’applique-t-elle ?
La Loi Carrez concerne tous les types de biens immobiliers en copropriété, y compris les appartements, les locaux commerciaux, les biens professionnels, et les maisons en copropriété. Bien que la mesure de la superficie ne nécessite pas nécessairement l'intervention d'un professionnel, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur agréé. Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette législation. De même, les biens vendus en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) sont régis par des règles spécifiques.
Le vendeur doit impérativement indiquer la superficie privative dans plusieurs documents clés :
- Promesses unilatérales de vente et d'achat
- Compromis de vente
- Contrats de location-accession et de location-vente
- Ventes en viager
Loi Carrez vs. Loi Boutin : Ne pas confondre
Depuis 2009, la Loi Boutin impose aux propriétaires-bailleurs de mentionner la surface habitable dans le bail de location pour toute résidence principale, qu'elle soit meublée ou non. Cependant, cette surface habitable, calculée selon la Loi Boutin, diffère de la surface privative de la Loi Carrez, ce qui peut entraîner des résultats distincts.
Critères | Surface Habitable (Loi Boutin) | Surface Privative (Loi Carrez) |
|---|---|---|
Surfaces de plancher construite | Oui | Oui |
Surfaces de plancher non construite | Non | Non |
Murs, cloisons, cages d'escalier, gaines techniques, embrasures des portes et fenêtres | Non | Non |
Emplacements de cheminées | Oui | Oui |
Combles et greniers aménagés | Oui | Oui (si > 1,80 m) |
Combles et greniers non aménagés | Non | Oui (si > 1,80 m) |
Remises, sous-sols, ateliers | Non | Oui (si > 1,80 m) |
Cave | Non | Non |
Garage | Non | Non |
Terrasse | Non | Non |
WC extérieurs au logement | Non | Oui |
Lots ou fractions de lots < 8 m² | Oui | Non |
Sanctions en cas d'erreur sur la superficie
La Loi Carrez prévoit une tolérance de moins de 5 % sur la superficie indiquée. Si l’acheteur constate que la superficie réelle est inférieure de 5 % ou plus à celle mentionnée dans l’acte de vente, il peut engager une action en justice contre le vendeur. L’acheteur dispose d’un an après la signature pour demander une réduction proportionnelle du prix, ce qui entraînera également un ajustement des frais de notaire. En revanche, si la superficie annoncée est supérieure à la superficie réelle, aucun recours n’est possible pour l’acheteur.
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