Qu’est-ce que la Loi carrez?
La loi Carrez a été créée par la La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, afin de protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à surestimer la superficie de leur logement.
À cette fin, la loi Carrez détaille précisément la surface privative, qui doit être mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien immobilier.
Le mesurage loi Carrez prend en compte la surface au plancher des pièces et locaux clos et couverts, après déduction des espaces occupés par :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les marches et cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et des fenêtres.
Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante (inférieure à 8 m²) ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond d’au moins 8 m², sont mesurés :
- le sous-sol (hors cave et parking) ;
- le grenier et les combles, même non aménagés ;
- les réserves et remises ;
- ou encore une véranda.
Les caves et les emplacements de stationnement ne sont pas comptabilisés.
Quand est-ce que la Loi carrez est nécessaire?
La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété. La loi Carrez n'impose pas au propriétaire d'avoir recours à un professionnel pour calculer la superficie privative, il peut le faire lui-même s’il le souhaite. Cependant, ces mesures faisant référence à des textes de loi complexes, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un diagnostiqueur professionnel.
Les maisons individuelles ne sont, en revanche, pas soumises à cette législation.
De même, les biens vendus en VEFA sont soumis à une autre législation qui leur est propre.
Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
- les promesses unilatérales de vente et d'achat
- les compromis de vente
- les contrats de location-accession et de location-vente
- les ventes en viager
Ne pas confondre Loi Carrez (surface privative) et Loi Boutin (surface habitable)
Depuis 2009, le propriétaire-bailleur a l’obligation de mentionner, sur le bail, la surface habitable du logement loué dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée.
On parle ici de « surface habitable » et non de « superficie privative » comme pour la loi Carrez, la méthode de calcul n’est donc pas la même, et est régie par la loi « Boutin ».
La surface dite Carrez et la surface habitable n'ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc amener à des résultats différents.
Surface habitable "Loi Boutin" | Surface privative "Loi carrez" | |
|---|---|---|
Surfaces de plancher construite | oui | oui |
Surfaces de plancher non construite | non | non |
Murs, cloisons, cages d'escaliers, gaines techniques, ambrasures des portes et fenêtres | non | non |
Emplacements de cheminées | oui | oui |
Combles et greniers aménagés | oui | oui pour les surface supérieures à 1.80 m |
Combles et greniers aménagés non aménagées | non | oui pour les surface supérieures à 1.80 m |
Remises, sous-sols, ateliers | non | oui pour les surface supérieures à 1.80 m |
Cave | non | non |
Garage | non | non |
Terrasse | non | non |
WC extérieurs au logement | non | oui |
Lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² | oui | non |
Les sanctions en cas d’erreur dans la loi carrez dans un acte de vente
La loi stipule que le vendeur est autorisé à avoir une marge d'erreur de moins de 5 %. Toutefois, si l'acheteur constate que la superficie réelle est inférieure de 5 % ou plus à celle mentionnée dans l'acte de vente, il peut poursuivre le vendeur en justice. Dans un tel cas, l'acheteur a un délai d'un an à partir de la date de signature de l'acte de vente pour demander une réduction proportionnelle du prix de vente en fonction de la superficie manquante. En outre, les frais de notaire seront recalculés en fonction du nouveau prix de vente. Il est important de noter qu'il n'y a pas de recours pour le vendeur si la surface est finalement supérieure à celle annoncée dans l'acte de vente.
