La loi de finances pour 2025 introduit plusieurs dispositions majeures pour les propriétaires et futurs acquéreurs. Qu’il s’agisse d’exonérations fiscales, d’aides à l’achat, ou de fiscalité sur l’investissement locatif, ces mesures méritent une attention particulière.
1. Exonération temporaire de droits de donation pour l’investissement immobilier
L’article 71 de la loi de finances 2025 instaure une exonération exceptionnelle des droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Cette exonération concerne les donations effectuées au profit des descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, en l’absence de descendance, des neveux et nièces.
Conditions d’éligibilité :
Les fonds donnés doivent être investis dans un délai de six mois :
- soit dans l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), destiné à être occupé par le donataire ou mis en location (le locataire ne devant pas être un membre du foyer fiscal du donateur) ;
- soit dans des travaux de rénovation énergétique portant sur un logement ancien appartenant au donataire.
L’engagement de détention et d’usage du bien doit être respecté pendant au moins 5 ans en tant que résidence principale du donataire (neuf ou ancien) ou du locataire (neuf uniquement).
À noter : Cette exonération se cumule avec l’abattement de droit commun de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du Code général des impôts). Ainsi, un donataire peut recevoir jusqu’à 500 000 € en franchise de droits.
2. Élargissement du prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ), dispositif phare pour les primo-accédants, est renforcé par l’article 90 de la loi de finances 2025. Il est désormais accessible sur l’ensemble du territoire, sans distinction de zones géographiques.
Ce qui change :
- Jusqu’ici réservé aux zones tendues, le PTZ peut désormais financer l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve sur tout le territoire.
- Il reste soumis à des conditions de ressources et concerne exclusivement les primo-accédants.
3. Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
L’article 116 de la loi de finances 2025 autorise les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus communément appelés "frais de notaire".
Ce qui change :
- Jusqu’ici plafonnés à 4,5 %, les DMTO peuvent être portés à 5 %, selon la décision des conseils départementaux.
- Paris appliquera cette hausse dès le 1 avril 2025, et d’autres départements pourraient suivre.
Cette augmentation impactera directement les acquéreurs, augmentant le coût global d’un achat immobilier.
4. Fiscalité alourdie pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
L’article 84 modifie significativement la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), en durcissant le régime des plus-values.
Ce qui change :
- Jusqu’à présent, les amortissements comptabilisés sous le régime LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
- Désormais, les amortissements déduits viendront réduire le prix d’acquisition du bien, augmentant ainsi la base taxable de la plus-value.
- Quelques exceptions sont prévues, notamment pour les résidences étudiantes et les résidences services pour seniors.
La fiscalité des plus-values immobilières reste toutefois inchangée :
- Exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Cette réforme rend l’investissement en LMNP moins attractif, notamment pour les investisseurs souhaitant revendre à court ou moyen terme.
5. Prorogation du dispositif Loc’Avantages
L’article 88 de la loi de finances 2025 prolonge le dispositif Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2027.
Rappel du dispositif :
Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location d’un bien à un loyer inférieur aux prix du marché, sous certaines conditions de ressources du locataire.
Ce qui reste inchangé :
- La réduction d’impôt varie en fonction du niveau de décote appliqué au loyer (de 15 % à 65 % sous certaines conditions).
- Engagement de location d’une durée minimale de 6 ans.
En résumé : quelles conséquences pour les propriétaires ?
Des opportunités fiscales intéressantes :
- Exonération temporaire des droits de donation jusqu’à 500 000 €.
- Élargissement du PTZ pour l’accession à la propriété sur tout le territoire.
- Prorogation de Loc’Avantages jusqu’en 2027.
Des coûts et une fiscalité en hausse :
- Augmentation des frais de notaire, impactant directement les acquisitions.
- Fiscalité alourdie pour les LMNP, réduisant l’attractivité de ce régime.
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