- Encadrement des loyers : ce que les propriétaires doivent comprendre avant fin 2026

À Paris, et notamment dans le 16e arrondissement, la location reste un sujet central pour de nombreux propriétaires. Faut-il louer vide ou meublé ? Quel loyer appliquer ? Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ? Le logement respecte-t-il bien les règles en vigueur ?

Ces questions sont d’autant plus importantes que l’expérimentation de l’encadrement des loyers doit arriver à échéance fin novembre 2026, sauf nouvelle décision législative. Instauré par la loi ELAN de 2018 puis prolongé par la loi 3DS, ce dispositif continue aujourd’hui de s’appliquer dans plusieurs villes, dont Paris.

Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu est double : respecter la réglementation, bien sûr, mais aussi préserver la valeur locative et patrimoniales de leur bien. Dans un marché parisien très encadré, une bonne stratégie immobilière ne repose pas seulement sur le montant du loyer : elle dépend aussi de l’adresse, de l’état du logement, du DPE, du type de bail, du niveau de charges et du projet patrimonial du propriétaire.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif qui limite le montant du loyer pouvant être demandé lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail, dans certaines zones dites tendues.

Concrètement, le propriétaire ne peut pas fixer librement n’importe quel loyer. Le montant doit respecter un plafond calculé à partir d’un loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré.

Ce dispositif s’ajoute à une autre règle : l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. En zone tendue, lorsqu’un logement est reloué entre deux locataires, le propriétaire ne peut pas toujours augmenter librement le loyer, sauf exceptions prévues par la réglementation. En cours de bail, la révision annuelle reste également encadrée par l’IRL, l’Indice de Référence des Loyers.

Autrement dit, entre le plafond légal, l’évolution limitée du loyer et les règles propres aux zones tendues, la mise en location d’un appartement à Paris demande une vraie vigilance.

Comment le loyer maximum est-il calculé ?

Chaque année, le préfet fixe des loyers de référence à partir des données d’un observatoire local des loyers. Ces loyers tiennent compte de plusieurs critères : l’adresse du logement, le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces, l’époque de construction et le secteur géographique.

Le dispositif repose sur trois niveaux :

-          Un loyer de référence, correspondant au loyer médian ;

-          Un loyer de référence minoré, inférieur de 30% ;

-          Un loyer de référence majoré, supérieur à 20%.

Le loyer hors charges demandé au locataire ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas particulier permettant d’appliquer un complément de loyer. Pour connaître le plafond applicable, il faut donc multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement.

Exemple simple : si le loyer de référence majoré est de 35 €/m² pour un appartement de 40 m², le loyer hors charges ne pourra en principe pas dépasser 1 400 € par mois.

Quelles locations sont concernées ?

L’encadrement des loyers concernent les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient loués vides ou meublés. Il peut également concerner les colocations avec baux séparés ainsi que les baux mobilité.

À Paris, cela concerne donc une grande partie du parc locatif privé. Un studio à Auteuil, un deux pièces à Jasmin, un appartement familial proche de la rue d’Auteuil ou un meublé destiné à un jeune actif peuvent être soumis à ces règles si le bail entre dans le champ d’application du dispositif.

Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas automatiquement partout. Il concerne uniquement certaines communes situées en zone tendues, après demande des collectivités et validation par l’État.

Parmi les territoires concernés figurent notamment Paris, Lille, Lyons et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, plusieurs communes de Plaine Commune, d’Est Ensemble, du Pays Basque et de Grenoble-Alpes Métropole.

Pour un propriétaire parisien, la règle est donc claire : à Paris, l’encadrement des loyers doit être vérifié avant toute mise en location ou renouvellement de bail.

Quels risques en cas de non-respect ?

Si un bail dépasse le loyer de référence majoré, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de mettre le contrat en conformité et de rembourser le trop-perçu au locataire.

En cas de non-respect, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Ces sanctions rappellent l’importance de sécuriser le montant du loyer avant la signature du bail.

Au-delà du risque financier, un loyer mal fixé peut aussi fragiliser la relation avec le locataire, compliquer une relocation ou créer un litige évitable.

Fin de l’expérimentation en 2026 : que peut-il se passer ?

L’encadrement des loyers est aujourd’hui un dispositif expérimental. Selon l’ANIL, il a été prolongé jusqu’au 25 novembre 2026 afin de permettre une évaluation plus complète.

À ce stade, plusieurs scénarios restent possibles : une prolongation, une pérennisation, une modification du dispositif ou, à l’inverse, une fin de l’expérimentation. Le sujet est très suivi par les professionnels de l’immobilier, les collectivités et les propriétaires bailleurs.

Le Figaro Immobilier a récemment consacré plusieurs articles sur cette échéance, en soulignant que l’avenir du dispositif reste un sujet politique et économique important à l’approche de la fin de l’expérimentation.

Pour les propriétaires, le bon réflexe n’est donc pas d’attendre passivement, mais d’anticiper : vérifier son loyer, analyser la rentabilité réelle du bien étudier l’impact du DPE, des charges et de la fiscalité, puis arbitrer entre conservation, mise ne location, vente ou repositionnement patrimonial.

À Paris 16e, un sujet qui dépasse le simple montant du loyer

Dans le 16e arrondissement, beaucoup de propriétaires conservent un bien locatif pour sa sécurité patrimoniale, la qualité de son emplacement et sa capacité à traverser les cycles immobiliers. À Auteuil, Jasmin, Passy ou La Muette, un appartement bien situé reste un actif recherché, que ce soit pour louer, vendre ou transmettre.

Mais l’encadrement des loyers invite aussi à regarder son bien autrement. La question n’est plus seulement : « combien puis-je le louer ? », mais plutôt « mon bien reste-t-il cohérent avec mon projet patrimonial ? ».

Entre le loyer réellement applicable, les charges de copropriété, la taxe foncière, les éventuels travaux, le DPE et la fiscalité, certains propriétaires peuvent découvrir qu’un appartement très bien placé n’offre pas toujours la rentabilité attendue. À l’inverse, un bien déjà optimisé, bien entretenu et loué dans de bonnes conditions peut rester une excellente stratégie de conservation.

Dans certains cas, conserver et optimiser la location sera la meilleure option. Dans d’autres, une vente pourra permettre de réinvestir, d’arbitrer son patrimoine ou de profiter d’une demande acquéreur encore présente sur les biens bien positionnés.

C’est tout l’enjeu pour les bailleurs parisiens : ne pas subir la réglementation, mais l’intégrer dans une réflexion plus large. Faut-il continuer à louer ? Réaliser les travaux ? Revoir son mode de location ? Ou profiter du marché pour vendre et réorienter son patrimoine ?

Chez Fredélion Auteuil, nous accompagnons les propriétaires dans cette lecture globale du marché : valeur locative, valeur de vente, rentabilité réelle et potentiel patrimonial du bien.

Notre conseil aux propriétaires bailleurs

Avant de remettre un bien en location, de renouveler un bail ou de réfléchir à une éventuelle vente, il est essentiel de faire le point sur trois éléments.

D’abord, le loyer réellement applicable au regard de l’encadrement des loyers. Ensuite la valeur du marché du bien en cas de vente. Enfin, la rentabilité nette du logement, une fois intégrés les charges, la taxe foncière, les travaux, la fiscalité et les éventuelles contraintes énergétiques.

Chez Fredélion Auteuil, nous accompagnons les propriétaires du 16e arrondissement dans cette réflexion. Notre connaissance du marché local nous permet d’apporter une analyse concrète, à la fois immobilière, locative et patrimoniale.

Vous souhaitez faire le point sur la valeur de votre bien, sa rentabilité ou son potentiel de vente ? nous pouvons vous accompagner avec une estimation personnalisée, adaptée à votre appartement et à votre projet.

FAQ – Encadrement des loyers

Que signifie IRL ?

L’IRL signifie Indice de Référence des Loyers. Il sert de base à la révision annuelle des loyers en cours de bail, lorsque cette révision est prévue dans le contrat.

Que signifie « zone tendue » ?

Une zone tendue est un secteur où la demande de logements est forte par rapport à l’offre disponible. Dans ces communes, les loyers et les conditions de location sont davantage encadrés.

Que signifie « loyer de référence majoré » ?

Le loyer de référence majoré correspond au plafond légal applicable dans le cadre de l’encadrement des loyers. Il est supérieur de 20 % au loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Peut-on appliquer un complément de loyer ?

Un complément de loyer peut être envisagé uniquement si le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence. Il doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail.

L’encadrement des loyers concerne-t-il les locations meublées ?

Oui, les locations meublées à titre de résidence principale sont concernées, tout comme les locations vides et certains baux mobilité.

L’encadrement des loyers va-t-il disparaitre en 2026 ?

À ce stade, l’expérimentation doit arriver à son échéance le 25 novembre 2026, sauf prolongation ou modification législative. L’avenir du dispositif dépendra des décisions prises avant cette date.

Pourquoi faire évaluer son bien lorsque l’on est propriétaire bailleur ?

Parce qu’un bien immobilier ne se résume pas à son loyer. Une évaluation permet de comparer la valeur locative, la rentabilité nette et la valeur de vente du bien. Pour un propriétaire bailleur, c’est un outil précieux pour décider s’il vaut mieux continuer à louer, réaliser des travaux, ajuster sa stratégie ou envisager une vente.

Sources utilisées :

-          Services-Public.fr– Encadrement des loyers en zone tendue et règles applicables à Paris.

-          ANIL – Expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues.

-          DRIL Île-de-France – Encadrement des loyers à Paris et complément de loyer.

-          Figaro Immobilier – Article sur l’échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers.