1. Les modifications prévues par la loi de finances 2025
Durcissement des règles du régime micro-BIC
Dans le cadre de la loi de finances pour 2025, les règles applicables aux loueurs de meublés de tourisme non classés sont durcies. Le seuil du régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal, a été abaissé de 77 700 € à 15 000 €. De plus, le taux d'abattement, précédemment fixé à 50 %, a été réduit à 30 %. Ces mesures visent à limiter les abus dans ce secteur et à renforcer la fiscalité des revenus locatifs.
Convergence des régimes fiscaux
Une autre réforme importante concerne l’alignement des régimes fiscaux des locations nues et meublées. À partir de 2025, l’imposition des revenus locatifs sera harmonisée entre ces deux types de locations. Toutefois, les locations meublées professionnelles (LMP) continueront à bénéficier d’un régime distinct, celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais avec une réévaluation des critères de classification.
Suppression de l'amortissement au réel
Une mesure phare de cette réforme est la suppression progressive de l’amortissement pour les biens loués en meublé. Le mécanisme d'amortissement permettait jusqu’ici aux investisseurs de déduire une partie de la valeur de leur bien immobilier de leur base imposable, ce qui permettait de réduire leur impôt sans affecter la plus-value lors de la revente du bien. La réforme prévoit une période transitoire de 3 à 5 ans pour permettre aux propriétaires de s’adapter à cette évolution. Cette mesure vise à réduire les niches fiscales et à rendre le système plus équitable.
2. Les risques pour les investisseurs locatifs face aux modifications proposées
Réduction de la rentabilité des investissements
L’un des risques majeurs des réformes est la réduction de la rentabilité des investissements en location meublée, en particulier avec la suppression de l'amortissement. Les investisseurs perdront la possibilité de déduire une partie importante de la valeur de leur bien, ce qui aura un impact direct sur la rentabilité nette de leurs investissements.
Augmentation de l’imposition sur la plus-value
En parallèle, une hausse de l’imposition sur la plus-value pourrait rendre moins avantageuse la revente des biens immobiliers loués en meublé. Actuellement, l’amortissement ne vient pas affecter la plus-value lors de la vente du bien, mais avec la suppression de cette déduction, les investisseurs risquent de voir leurs gains réduits par une fiscalité plus élevée sur la plus-value.
Conseils avant l’entrée en vigueur des réformes
Avant l’entrée en vigueur de ces réformes, il est fortement recommandé aux investisseurs de réévaluer leurs stratégies fiscales. Cela inclut la maximisation des avantages fiscaux encore disponibles, notamment en optimisant l’amortissement sur les biens avant la suppression de ce mécanisme. De plus, l’utilisation des dispositifs de défiscalisation existants pourrait permettre de limiter l'impact de ces nouvelles mesures.
3. Les avantages persistants de la location meublée
Malgré ces modifications, la location meublée continue de présenter plusieurs avantages qui en font un choix attrayant pour les investisseurs.
Rentabilité supérieure
Les loyers des locations meublées étant généralement plus élevés que ceux des locations nues, la rentabilité reste intéressante, même en cas d’ajustements fiscaux. Cette rentabilité accrue, associée à des abattements fiscaux encore en place, continue de séduire de nombreux investisseurs.
Flexibilité juridique
Un autre avantage majeur de la location meublée réside dans la flexibilité du cadre juridique. Les baux meublés permettent de s’adapter plus facilement aux besoins variés des locataires, qu’ils soient étudiants, professionnels en mobilité ou touristes. Cette souplesse offre une plus grande sécurité pour les investisseurs.
Avantages fiscaux au régime réel
Enfin, bien que la suppression de l'amortissement puisse affecter les avantages fiscaux de la location meublée, le régime réel d’imposition reste une option intéressante. Il permet aux investisseurs de continuer à déduire les charges réelles (entretien, gestion, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut contribuer à réduire la base imposable.
En conclusion, la loi de finances 2025 introduit des ajustements significatifs pour les investisseurs en location meublée, avec des modifications qui visent à harmoniser la fiscalité des revenus locatifs et à limiter certaines niches fiscales. Toutefois, ces réformes ne suppriment pas totalement les avantages de la location meublée, qui continue d’offrir une rentabilité attractive et une flexibilité juridique. Les investisseurs doivent néanmoins prendre les mesures nécessaires pour maximiser les avantages fiscaux avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
