Le 05/09/2025
Plus-value immobilière : fiscalité, stratégies et optimisation à Paris 16e
La vente d’un bien immobilier s'accompagne bien souvent d'une imposition sur la plus-value réalisée. En 2025, cette fiscalité peut atteindre jusqu’à 42,2 % pour les montant les plus élevées.
Bonne nouvelle : il existe des solutions pour limiter, voire annuler, cet impôt. Abattements liés à la durée de détention, exonérations spécifiques, valorisation des travaux ou encore abattements exceptionnels en zones tendues sont autant de leviers à activer.
Installée au cœur d'Auteuil, à Paris 16e, l'agence FREDēLION Auteuil accompagne vendeurs et investisseurs dans la préparation de leur projet afin d’anticiper les impacts fiscaux et d’optimiser la rentabilité de chaque vente.
Comprendre la fiscalité des plus-values immobilières en 2025
Définition et calcul
Conformément à l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), la plus-value immobilière correspond à :
Prix de vente – frais de cession – (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux déductibles).
Taux d’imposition de base en 2025
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Soit 36,2 % au total, hors surtaxe éventuelle.
Surtaxe sur les plus-values importantes
Depuis 2013, une surtaxe progressive (2 à 6 %) s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Exemple :
- Une plus-value de 60 000 € entraîne une surtaxe de 1 200 €.
- Une plus-value de 300 000 € entraîne une surtaxe maximale de 6%.
Alléger l’impôt grâce à la durée de détention
Pour favoriser la détention longue, le fisc applique un système d'abattements (articles 150 VC et 150 VL du CGI).
Impôt sur le revenu :
- 6 % par an de la 6e à la 21e année
- 4 % la 22e année
- Exonération totale après 22 ans
Pour les prélèvements sociaux :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,6 % la 22e année
- 9 % par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale après 30 ans
Concrètement, un bien détenu 20 ans subit une imposition réduite à environ 14,3 %, contre 36,2 % sans abattement.
Travaux et frais déductibles
Travaux éligibles (article 150 VB du CGI)
Seuls les travaux réalisés et facturés par une entreprise sont déductibles :
- Agrandissement, surélévation, construction
- Amélioration énergétique (isolation, pompe à chaleur, panneaux solaires)
- Mise aux normes (sécurité, électricité, plomberie)
Les simples travaux d’entretien (peinture, réparations mineures) ne sont pas déductibles.
Forfaits applicables sans justificatif
- Frais d’acquisition : 7,5 % du prix d’achat (ou montant réel si supérieur et justifié)
- Travaux : 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
Autres frais déductibles
- Frais d’agence immobilière (si à la charge du vendeur)
- Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
- Indemnités versées pour libérer le bien
Exonérations spécifiques prévues par la loi
- Résidence principale : exonération totale
- Première cession avec remploi : exonération si réinvestissement dans une résidence principale sous 24 mois
- Cessions en zones tendues 2024-2025 : abattement exceptionnel de 60 %, porté à 85 % si le projet inclut 50 % de logements sociaux
Nouveautés 2025 : biens locatifs et amortissements
Depuis février 2025, les plus-values issues de biens locatifs meublés (LMNP notamment) intègrent désormais les amortissements déduits. Concrètement, le prix d’acquisition est diminué du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Stratégies d’adaptation possibles
- Anticiper une vente avant accumulation trop importante des amortissements
- Allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements
- Réaliser des travaux déductibles valorisants (rénovation énergétique, mises aux normes, agrandissement)
Cas particuliers d’optimisation avancée
- Vente à un organisme social : abattements jusqu’à 85 %
- Démembrement de propriété : réduire l’assiette taxable via une cession en nue-propriété ou usufruit
- Réinvestissement fiscal : dispositifs Pinel ou Denormandie permettant une réduction d’impôt compensant partiellement la taxation
Bonnes pratiques pour réduire la facture fiscale
1. Planifier la vente : éviter une cession avant 6 ans, privilégier 22 ou 30 ans de détention.
2. Conserver toutes les factures : elles sont indispensables en cas de contrôle fiscal.
3. Simuler l'imposition avec son notaire ou un expert avant de mettre en vente
Conclusion : bien vendre à Auteuil, c'est aussi anticiper sa fiscalité
La gestion d'une plus-value immobilière ne se limite pas à des calculs techniques : elle demande une vision patrimoniale globale et un accompagnement sur-mesure.
Chez FREDēLION Auteuil, nous vous accompagnons à chaque étape de la vente :
- Estimer la valeur réelle de votre bien dans le 16e arrondissement
- Définir une stratégie de vente performante
- Préparer la fiscalité avec des simulations adaptées à votre situation en lien avec votre notaire
Vous envisagez de vendre un bien immobilier à Auteuil ou dans Paris 16e ?
Profitez d'une estimation offerte et d'un accompagnement personnalisé pour maximiser votre rentabilité.
