Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-18.664
La Cour de cassation a rappelé dans une décision du 16 octobre 2025 qu’un logement ne peut être qualifié d’indécent lorsque les désordres invoqués résultent du comportement fautif du locataire, notamment lorsque ce dernier empêche la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité.
Cet arrêt, publié sous la référence n° 23-18.664, constitue un repère important pour les bailleurs, les administrateurs de biens et les professionnels de la gestion locative.
1. Les faits : des désordres imputables au locataire
Dans l’affaire jugée, le locataire invoquait plusieurs désordres :
humidité,
dysfonctionnements liés au gaz,
problèmes concernant la toiture.
Il en déduisait une indécence du logement, susceptible d’engager la responsabilité du bailleur et de l’agence immobilière chargée de la gestion.
Les juges du fond ont cependant constaté :
le refus répété du locataire de laisser entrer les entreprises,
l’annulation de plusieurs interventions pour défaut d’accès,
un non-respect des règles d’aération prescrites par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD).
Ces éléments ont conduit la Cour à considérer que la cause exclusive des désordres était le comportement du locataire.
2. La décision : une absence totale de faute du bailleur et de l’agent immobilier
La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel :
les désordres ne peuvent être imputés au bailleur,
l’indécence n’est pas caractérisée,
la responsabilité de l’agence immobilière est exclue.
Un logement n’est jugé indécent que lorsque les manquements relèvent du bailleur.
Or ici, toutes les démarches avaient été initiées, mais le locataire avait empêché leur réalisation.
Le principe est clair :
« Le locataire ne peut se prévaloir de désordres qu’il a lui-même générés ou aggravés en faisant obstacle aux travaux nécessaires. »
3. Rappel complet : qu’est-ce qu’un logement “décent” ?
La notion de décence repose sur des textes précis, que la jurisprudence complète régulièrement.
Elle ne dépend ni d’un ressenti, ni de la seule appréciation du locataire.
3.1. Le fondement légal : article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Le bailleur doit fournir un logement décent, c’est-à-dire :
ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé,
doté des équipements nécessaires à un usage d’habitation,
conforme aux normes minimales de confort.
Cette obligation est d’ordre public.
3.2. Le décret du 30 janvier 2002 : les critères précis de la décence
Le décret n° 2002-120 définit les exigences indispensables :
Sécurité physique et santé : absence de risques liés à l’électricité, au gaz, aux chutes, et absence d’humidité excessive.
Protection contre les infiltrations et défauts structurels : parois étanches, toit en bon état, absence de moisissures imputables à la construction.
Équipements en bon état : chauffage, eau chaude, sanitaires intérieurs, évacuation des eaux usées, installation électrique adaptée.
Surface minimale : au moins 9 m² de surface habitable pour une pièce principale avec 2,20 m sous plafond, ou un volume d’au moins 20 m³.
3.3. Aération et ventilation : un point souvent sous-estimé
Les obligations d’aération découlent du Règlement Sanitaire Départemental, applicable notamment à Paris et aux Hauts-de-Seine.
Ce texte impose une ventilation permanente, l’entretien des grilles d’aération et l’aération quotidienne du logement.
De nombreuses jurisprudences rappellent que le manque d’aération imputable au locataire exclut toute responsabilité du bailleur :
Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-25.386,
Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n° 08-14.351.
3.4. Performance énergétique : une condition intégrée à la décence
Depuis la loi Climat & Résilience, la performance énergétique fait partie intégrante de la décence.
Ainsi, sont progressivement interdits à la location :
les logements classés G+ (depuis 2023),
les G (2025),
les F (2028),
les E (2034).
4. Le rôle du locataire : une obligation de collaboration
Trop souvent négligée, l’obligation de décence repose aussi sur le comportement du locataire, qui doit :
permettre l’accès aux entreprises,
assurer l’entretien courant du logement,
utiliser les équipements de manière conforme,
respecter les règles d’aération.
La jurisprudence est constante :
Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-12.480 : refus d’accès = responsabilité du locataire.
Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-19.640 : le locataire qui empêche les travaux commet une faute.
Cass. 3e civ., 19 janv. 2022, n° 20-23.715 : le bailleur n’est pas responsable lorsqu'il ne peut intervenir.
L’arrêt du 16 octobre 2025 s’inscrit pleinement dans cette continuité.
5. Ce qu’il faut retenir pour les bailleurs et professionnels de l’immobilier
Un logement ne peut pas être déclaré indécent lorsque le locataire bloque l’accès aux entreprises.
La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si les travaux n’ont pas été entrepris de son fait, et non du fait du locataire.
L’agence immobilière, lorsqu’elle a pris les mesures nécessaires, ne peut être tenue responsable des désordres imputables au comportement du locataire.
La décence est une notion juridique objective, encadrée par la loi, le décret de 2002 et la jurisprudence.
Cet arrêt apporte une clarification bienvenue, notamment pour les agences de gestion locative opérant dans des secteurs où les problématiques d’humidité, de ventilation et d’accès aux entreprises sont fréquentes.
