- L'édito 2026 de Natacha Atlani : le marché immobilier de Paris et de Boulogne-Billancourt entre stabilisation, DPE et statut du bailleur privé

Introduction – Immobilier parisien : la fin des lectures intuitives

Le marché immobilier parisien est désormais un marché de droit, autant qu’un marché économique. La succession de réformes — financières, fiscales, énergétiques — a profondément modifié les équilibres traditionnels. À l’approche de 2026, propriétaires et investisseurs ne peuvent plus raisonner uniquement en termes de prix ou de localisation : la sécurité juridique et la conformité réglementaire sont devenues déterminantes.

Directrice des agences Fredélion Auteuil et Fredélion Boulogne, et issue d’une formation juridique, je constate au quotidien une évolution nette : le marché n’est pas bloqué, mais il sanctionne l’approximation.
Cet édito propose une lecture documentée, juridique et chiffrée du marché immobilier à Paris et à Boulogne-Billancourt.

Le marché immobilier à Paris et Boulogne : une stabilisation objectivée

Selon les données publiées par la Chambre des notaires de Paris, l’année 2024–2025 marque une phase de stabilisation des prix, après plusieurs exercices de baisse continue.

Les notaires observent :

    - un ralentissement de la baisse des valeurs,

    - une reprise progressive des volumes,

    - un recentrage des transactions sur des biens de qualité.

Cette stabilisation n’est pas homogène : elle concerne prioritairement les biens bien situés, bien entretenus et juridiquement « propres ».

Prix de l’immobilier à Paris : des niveaux encadrés par la qualité juridique et technique

Toujours selon la Chambre des notaires, le prix moyen parisien s’établit autour de 10 200 €/m², mais cette donnée masque de fortes disparités.

Les écarts s’expliquent notamment par :

    - la qualité de l’immeuble (copropriété, charges, travaux votés),

    - la situation juridique du bien,

    - la performance énergétique au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais juridiquement opposable.

Dans les secteurs du 16e arrondissement de Paris, d’Auteuil et de Boulogne-Billancourt, les biens conformes, sans aléa juridique ou technique, conservent une liquidité réelle.

À l’inverse, les biens exposés à des travaux lourds ou à des contraintes énergétiques subissent une décote désormais structurelle.

Transactions immobilières : une reprise juridiquement conditionnée

Des acquéreurs plus prudents, plus encadrés

La Chambre des notaires relève une reprise modérée des volumes, tant à Paris qu’en proche couronne. Cette reprise est portée par des acquéreurs :

    - plus solvables,

    - plus informés,

    - particulièrement attentifs aux risques juridiques et réglementaires.

Les conditions suspensives de financement, l’analyse des diagnostics, la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale et la conformité énergétique jouent désormais un rôle central dans la décision d’achat.

Marché locatif parisien : une tension aggravée par le droit

Une offre contrainte par la réglementation

Le marché locatif parisien reste structurellement tendu. Cette tension est directement liée à des facteurs juridiques clairement identifiés :

    - interdiction progressive de mise en location des logements classés F puis G (articles L.173-1-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation),

    - encadrement des loyers,

    - renforcement des obligations pesant sur le bailleur.

Selon les analyses notariales, la vente de logements auparavant loués contribue significativement à la contraction de l’offre, notamment dans les secteurs centraux et résidentiels.

Réforme du DPE : sécurité juridique relative, instabilité normative persistante

Un diagnostic opposable aux conséquences patrimoniales majeures

Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable juridiquement, engageant la responsabilité du bailleur et du vendeur.
Les ajustements intervenus en 2024–2025, notamment pour les petites surfaces et les logements anciens, ont permis :

    - de corriger certains effets de seuil,

    - de limiter des sorties automatiques du marché locatif.

Toutefois, la succession de textes, de décrets et de méthodes de calcul crée une insécurité juridique objective. La lisibilité à long terme reste insuffisante pour bâtir une stratégie patrimoniale stable.

Statut du bailleur privé : un vide juridique préoccupant

Un acteur central sans cadre stabilisé

Le bailleur privé assure l’essentiel de l’offre locative à Paris. Pourtant, il évolue dans un cadre marqué par :

    - une fiscalité en constante évolution,

    - des projets récurrents de réforme de la plus-value immobilière,

    - une accumulation d’obligations techniques issues du droit du logement.

L’absence d’un statut clair et pérenne du bailleur privé fragilise l’investissement locatif et alimente mécaniquement la pénurie d’offre, phénomène régulièrement souligné par les notaires parisiens.

Perspectives 2026 : un marché sous contrainte juridique forte

Les tendances structurantes

À l’horizon 2026, les données notariales et l’observation terrain convergent :

    - Prix : stabilisation globale, avec décotes ciblées sur les biens non conformes ;

    - Transactions : activité soutenue mais juridiquement exigeante ;

    - Location : tension accrue sur les biens conformes au DPE ;

    - Bailleurs : nécessité absolue d’arbitrages juridiquement sécurisés.

Conclusion – Le retour de la rigueur juridique dans l’immobilier

Le marché immobilier parisien n’est pas en crise ; il est encadré, normé et exigeant.
La donnée notariale, le droit du logement et la réglementation énergétique sont devenus indissociables de toute décision immobilière.

Chez Fredélion Auteuil et Fredélion Boulogne, nous accompagnons propriétaires et investisseurs avec une lecture rigoureuse du marché, appuyée sur les données de la Chambre des notaires de Paris et une maîtrise fine des cadres juridiques, afin de sécuriser chaque décision patrimoniale dans la durée.

Natacha Atlani

Directrice – Fredélion Auteuil & Fredélion Boulogne