Le 09/09/2026
Après l’Art Nouveau et les Années 30, notre série consacrée à l’architecture du 16e arrondissement se poursuit avec une approche un peu différente : celle des villages du 16e.
Ici, il ne s’agit pas d’un style architectural au sens strict, comme l’Art Nouveau, l’Art déco ou le brutalisme. Parler des villages du 16e, c’est plutôt évoquer une histoire urbaine, une atmosphère de quartier, une manière d’habiter et une identité encore très présente dans certaines rues.
Avant d’être pleinement intégrés au Paris actuel, Auteuil et Passy étaient des communes distinctes, annexées à Paris en 1860 lors de l’agrandissement de la capitale. Les Archives de Paris citent parmi les communes annexées cette années-là, aux côtés notamment de Belleville, Montmartre ou Vaugirard.
Cette histoire explique en partie la singularité du 16e arrondissement. Contrairement à d’autres secteurs plus uniformément dessinés par les grandes percées parisiennes, Auteuil et Passy ont conservé des traces d’un passé plus villageois : rues commerçantes, églises de quartier, maisons anciennes, passages, villas privées, jardins, reliefs, coteaux et petites ruptures dans le tissu urbain.
Dans une lecture immobilière, cette identité compte beaucoup. À surface équivalente, u appartement situé au cœur du Village d’Auteuil, près de la rue de Passy ou dans un secteur résidentiel de La Muette ne raconte pas exactement la même histoire. Le quartier, l’immeuble, la rue, l’environnement immédiat et l’ambiance locale participent fortement à la perception d’un bien.
Pourquoi parler de « villages » dans le 16e arrondissement ?
Les mot « village » peut sembler surprenant lorsqu’on parle du 16e arrondissement de Paris, l’un des secteurs les plus résidentiels et les plus prestigieux de la capitale.
Pourtant, il correspond très bien à certains micro-quartiers. Le 16e ne se résume pas à de grandes avenues bordées d’immeubles de standing. Il est aussi composé de lieux plus intimes, plus commerçants, plus calmes, où l’on retrouve une vraie vie locale.
À Auteuil, cette impression se ressent autour de la rue d’Auteuil, de l’église Notre-Dame d’Auteuil, de la place Jean Lorrain, de la rue Poussin ou encore de certaines voies plus confidentielles.
À Passy, elle se lit autour de la rue de Passy, de la rue de l’Annonciation, de la rue Raynouard ou encore des petites rues en pente qui rappellent l’ancien relief du quartier.
À La Muette, l’esprit est différent : plus résidentiel, plus ouvert vers le Bois le Boulogne, plus marqué par les grandes adresses, les immeubles de standing, les ambassades, les équipements publics et les espaces verts. Le quartier de La Muette correspond historiquement à une partie de l’ancienne commune de Passy, en bordure du Bois de Boulogne.
Ces trois ambiances ne forment pas un style unique, mais elles racontent une même idée : dans le 16e, l’architecture est souvent indissociable de la vie de quartier.
Auteuil : un village résidentiel au cœur du sur du 16e
Le Village d’Auteuil est sans doute l’un des exemples les plus parlants de cette identité villageoise.
Autour de la rue d’Auteuil, le quartier conserve une atmosphère à part. On y retrouve des commerces de proximité, des marchés, des rues plus calmes, des immeubles anciens, des copropriétés familiales, des villas privées et une architecture très variée.
Paris je t’aime décrit d’ailleurs comme un « joli village », calme et fleuri, réputé pour ses espaces verts, ses villas privées, ses commerces et son marché.
Cette ambiance explique en partie l’attachement très fort des habitants au secteur. Auteuil est recherché pour sa qualité de vie, son calme, ses écoles, ses commerces, ses transports, sa proximité avec le Bois de Boulogne, Roland Garros, la Porte d’Auteuil ou la Porte de Saint-Cloud.
Architecturalement, Auteuil est particulièrement riche. On y retrouve des immeubles anciens en pierre de taille, des façades Art Nouveau, des immeubles des Années 30, des maisons plus basses, des villas privées et des constructions plus modernes.
C’est cette diversité qui donne au quartier son charme : Auteuil n’est pas figé dans une seule époque. Il mêle patrimoine, vie résidentielle, élégance discrète et esprit de quartier.
Notre-Dame d’Auteuil : un repère architectural et symbolique
Au cœur du quartier, l’église Notre-Dame d’Auteuil joue un rôle important dans l’identité locale.
Située Place de l’Église d’Auteuil, elle remplace l’ancienne église du village. L’édifice actuel a été construit entre 1877 et 1892 par l’architecte Émile Vaudremer. La ville de Paris précise qu’elle a été édifiée à l’emplacement de l’ancienne église d’Auteuil, construite au XIIe siècle et qu’elle est inscrite au titre des monuments historiques depuis 2018.
Son style romano-byzantin, son plan en croix latine et sa silhouette reconnaissable en font un véritable repère dans le quartier. Ce n’est pas un monument religieux : c’est aussi un point d’ancrage urbain, autour duquel s’organise une partie de la vie locale.
Pour l’immobilier, ce type de repère compte. Une église, une place, une rue commerçante ou un marché ne sont pas de simples éléments de décor. Ils participent à l’atmosphère d’un quartier, à son identité et à son attractivité.
Passy : l’ancien hameau devenu adresse recherchée
Plus au nord, Passy possède une identité différente, mais tout aussi forte.
Ancien village devenu l’un des quartiers les plus recherchés du 16e, Passy conserve une ambiance particulière autour de ses rues commerçantes, de ses passages, de ses immeubles anciens et de ses vues sur la Seine.
La rue de Passy et la rue de l’Annonciation forment encore aujourd’hui un cœur commerçant très vivant. On y retrouve cette impression rare à Paris : une centralité de quartier, presque indépendante, avec ses habitudes, ses commerces, ses adresses connues, ses rues adjacentes plus calmes.
Paris je t’aime évoque le village de Passy comme un ancien hameau aux ruelles pavées, hôtels particuliers, écrins de verdure et commerces des rues de l’Annonciation et de Passy.
Architecturalement, Passy est marqué par son relief. Certaines rues descendent vers la Seine, d’autres conservent une atmosphère plus intime. La rue Raynouard, la rue Berton ou les abords de la Maison de Balzac rappellent cette topologie particulière, entre coteaux, jardins et anciennes propriétés.
Passy offre ainsi un équilibre très recherché : une vie commerçante forte, une adresse reconnue, une architecture élégante et une vraie douceur résidentielle.
La Maison de Balzac : mémoire du village de Passy
Parmi les lieux emblématiques de Passy, la Maison de Balzac occupe une place à part.
Située rue Raynouard, elle est aujourd’hui la seule demeure parisienne de Balzac qui subsiste encore. La Ville de Paris rappelle que la maison est nichée sur les coteaux de Passy, qu’elle est devenue propriété de la Ville en 1949, puis musée en 1960.
Ce lieu raconte parfaitement l’ancien Passy : un secteur autrefois plus champêtre, composé de maisons, de jardins, de vignes et de demeures de villégiatures. En 1840, le lieu où vivait Balzac était encore une dépendance d’un hôtel particulier, au milieu d’un décor bucolique, dans ce qui n’était pas encore Paris mais le village de Passy.
Dans une lecture architecturale, la Maison de Balzac est intéressante parce qu’elle échappe à l’image classique du grand immeuble parisien. Elle rappelle que le 16e est aussi fait de maisons, de jardins, de pentes, de passages et d’adresses plus discrètes.
Pour un acquéreur, ce type d’environnement peut avoir une forte valeur émotionnelle. On n’achète pas seulement une surface : on achète aussi une ambiance, une rue, une histoire et parfois une manière d’habiter Paris autrement.
La Muette : entre Passy, bois de Boulogne et grandes adresses résidentielles
La Muette prolonge cette lecture des villages, mais avec une identité plus résidentielle et plus institutionnelle.
Le quartier correspond historiquement à la partie ouest de l’ancienne commune de Passy, située en bordure du bois de Boulogne. Il s’étend notamment entre le bois, la Seine, l’avenue Henri-Martin, le Trocadéro et la rue de l’Assomption.
Ici, l’esprit village est moins commerçant qu’à Auteuil ou Passy. Il se traduit davantage par le calme, les espaces verts, les grandes avenues, les belles copropriétés, les hôtels particuliers, les ambassades, les institutions et les immeubles de standing.
La Muette est particulièrement appréciée pour son cadre de vie : proximité du bois de Boulogne, du Ranelagh, de Passy, des écoles, des transports et des commerces. L’architecture y est variée, avec des immeubles bourgeois, des résidences des Années 30, des hôtels particuliers, des bâtiments institutionnels et certaines adresses les plus confidentielles.
C’est un secteur où la notion d’adresse est très forte. Dans une estimation immobilière, être à La Muette, près du Ranelagh, de Passy ou du bois de Boulogne, ne produit pas la même perception que dans d’autres parties de l’arrondissement.
Une architecture faite de détails et d’ambiances
Ce qui caractérise les villages du 16e, ce n’est pas un vocabulaire architectural unique. C’est plutôt une accumulation de détails.
On retrouve souvent :
- Des rues commerçantes à taille humaine
- Des places de quartier
- Des églises qui structurent l’espace urbain
- Des maisons anciennes ou maisons basses
- Des villas privées
- Des passages discrets
- Des hôtels particuliers
- Des cours intérieures des jardins
- Des rues en pente
- Des façades plus irrégulières que sur les grands axes
- Des immeubles de différentes époques qui cohabitent dans une même rue.
Cette diversité crée un charme particulier. Elle donne parfois l’impression d’un Paris plus intime, moins monumental, plus quotidien.
C’est aussi ce que recherchent de nombreux acquéreurs dans le 16e : un cadre résidentiel élégant, mais avec une vraie vie de quartier.
Villages du 16e et immobilier : pourquoi cette identité compte autant ?
Dans le marché immobilier du 16e arrondissement, l’identité de quartier joue un rôle essentiel.
Un appartement situé dans le Village d’Auteuil, près de la rue de Passy ou dans un secteur calme de La Muette ne sera pas perçu uniquement à travers sa surface ou son étage. Son environnement immédiat aura un poids important.
Les acquéreurs regardent bien sûr les critères classiques : surface, nombre de pièces, étage, ascenseur, exposition, DPE, état général, charges, copropriété. Mais dans le 16e, ils sont aussi très sensibles à l’adresse, à l’ambiance de la rue, à la proximité des commerces, des écoles, des transports, des espaces verts et à la qualité de vie du quartier.
L’esprit village peut donc devenir un véritable atout dans la présentation d’un bien. Il permet de raconter un cadre de vie : faire ses courses à pied, accompagner les enfants à l’école, profiter d’un marché, rejoindre le bois, vivre dans une rue calme tout en restant proches des commerces.
C’est particulièrement vrai à Auteuil et Passy, où la notion de quartier est très forte. Beaucoup d’habitants cherchent à rester dans le même secteur lorsqu’ils changent de bien. Certains acquéreurs ciblent même des micro-quartiers, parfois quelques rues seulement.
Ce que l’on regarde lors d’une estimation dans ces quartiers
Lors d’une estimation immobilière à Auteuil, Passy ou La Muette, l’analyse doit aller au-delà du prix moyen au mètre carré.
Plusieurs éléments peuvent jouer sur la valeur perçue :
- La rue exacte
- La proximité des commerces
- La sectorisation scolaire
- Le calme
- La luminosité
- L’époque de construction de l’immeuble
- La qualité des parties communes
- La présence d’un ascenseur
- La façade
- Le plan de l’appartement
- La vue
- La proximité d’un marché, d’une place ou d’un espace vert
- La rareté du type de bien dans le secteur.
Dans un quartier à forte identité, la nuance est essentielle. Deux biens de surface équivalente peuvent avoir une attractivité très différente selon qu’ils se trouvent sur un axe passant, dans une rue calme, au pied des commerces ou dans une adresse plus confidentielle.
C’est précisément là que la connaissance locale prend tout son sens.
Adresses et lieux à découvrir dans les villages du 16e arrondissement
- Musée Clémenceau, 8 rue Benjamin Franklin
- Immeuble de rapport, 12 rue de Passy
- Impasse des Carrières
- Musée du Vin, 5 Square Charles Dickens
- Rue des Eaux
- Rue Berton
- Hôtel de Lamballe, 16 avenue de Lamballe
- Maison de Balzac, 47 rue Raynouard
- Notre-Dame de Grâce de Passy, 10 rue de l’Annonciation
- Rue de l’Annonciation
- Ancien couvent des Carmes déchaux, 51bis-53 rue de la Pompe
- Ateliers d’artistes, 11 rue des Sablons
- Sanctuaire Sainte-Thérèse, 40 rue Jean de la Fontaine
- Notre-Dame d’Auteuil, Place de l’église d’Auteuil
- Hôtel Véron, 16 rue d’Auteuil
- Lycée Jean-Baptiste Say, 11bis rue d’Auteuil
- Maisons de l’ancien village d’Auteuil, entre le 13bis et le 27 rue d’Auteuil
- Les vestiges du village d’Auteuil, entre le 2 et le 6 rue du Buis
- La dernière ferme d’Auteuil, 32 rue Claude Terrasse
Le regard Fredélion Auteuil
Installée au cœur du Village d’Auteuil, notre agence observe chaque jour l’importance de cette identité locale dans les projets immobiliers.
Dans le 16e arrondissement, l’adresse ne se résume pas à un nom de rue. Elle raconte un mode de vie ; proximité des commerces, calme, écoles, transports, espaces verts, architecture, copropriété, ambiance du quartier.
Les villages du 16e (Auteuil, Passy, La Muette), montrent à quel point l’immobilier est lié à l’histoire urbaine. Un immeuble, une façade, une place, une rue commerçante ou un jardin peuvent influencer la perception d’un bien et créer un véritable attachement.
Chez Fredélion Auteuil, nous accompagnons vendeurs et acquéreurs avec une connaissance précises des rues et des micro-quartiers du 16e arrondissement.
Vous souhaitez vendre, acheter ou faire estimer un bien à Auteuil, Passy, La Muette ou dans le 16e arrondissement ? Notre équipe vous accompagne avec une approche locale, humaine et précise.
À lire dans notre série architecture :
Architecture du 16e arrondissement : Art Nouveau, Années 30, villages, Beaux-Arts et brutalisme
Art Nouveau dans le 16e arrondissement : sur les traces d’Hector Guimard à Auteuil
Les Années 30 dans le 16e arrondissement : immeubles de standing, bow-windows et lignes Art déco
Beaux-Arts de Paris dans le 16e arrondissement : hôtels particuliers, prestige et grandes façades
Le brutalisme dans le 16e arrondissement : béton, modernité et patrimoine méconnu
FAQ – Les villages du 16e arrondissement
Pourquoi parle-t-on de villages dans le 16e arrondissement ?
On parle de villages dans le 16e car Auteuil et Passy étaient d’anciennes communes avant leur annexion à Paris en 1860. Certains secteurs ont conservé une ambiance de quartier très forte, avec rues commerçantes, églises, maisons anciennes, passages, villas privées et espaces verts.
Quels sont les principaux villages du 16e arrondissement ?
Les principaux secteurs associés à cette identité villageoise sont Auteuil, Passy et, dans une approche plus résidentielle, La Muette. Chacun possède son ambiance, son histoire, ses rues emblématiques et son architecture.
Le Village d’Auteuil est-il recherché en immobilier ?
Oui, les Village d’Auteuil est très recherché pour son calme, ses commerces, ses écoles, ses transports, son marché, sa proximité avec le bois de Boulogne et son ambiance résidentielle. C’est un secteur où l’attachement local est très fort.
Quelle est la différence entre Auteuil, Passy et La Muette ?
Auteuil se distingue par une ambiance résidentielle et familiale, avec un vrai esprit village. Passy est marqué par une vie commerçante forte autour de la rue de Passy et de la rue de l’Annonciation. La Muette offre une atmosphère plus résidentielle et prestigieuse, proche du bois de Boulogne, du Ranelagh et des grandes adresses du 16e.
L’identité d’un quartier influence-t-elle la valeur d’un bien ?
Oui. Dans le 16e arrondissement, l’identité du quartier, la rue exacte, la proximité des commerces, des écoles, des transports, des espaces verts et la qualité de l’environnement peuvent fortement influencer la perception de l’attractivité d’un bien immobilier.
Sources et références
Archives de Paris – Communes annexées
Paris je t’aime – À la découverte du 16e arrondissement
Ville de Paris – Maison de Balzac
Ville de Paris – Restauration de l’église Notre-Dame d’Auteuil
Ministère de la Culture – Bases POP / Notre-Dame d’Auteuil
Wikipédia – Quartier de La Muette
Société Historique d’Auteuil et de Passy – Histoire générale du XVIe arrondissement de Paris
